【検証】お金の相続と土地の相続ならどちらを相続した方が得なの? | 国税OB 税理士 秋山清成

お金の相続と土地の相続ならどちらを相続した方が得なの?

1955年1月15日生まれ、福岡県八女市出身。1973年3月、福岡県立福島高等学校卒業。同年4月、大阪国税局に採用される。1974年6月まで、税務大学校大阪研修所に入校。昭和49年7月から平成27年7月まで41年間、大阪国税局・各税務署および国税不服審判所において、主に資産課税の調査等の事務に従事する。この間、銀行・証券会社・医師会およびライオンズクラブなどにおいて多数の講演会講師を務める。2015年7月、明石税務署:副所長で退職。同年11月、秋山清成税理士事務所を開業。
【著書】
税務調査官の着眼力II 間違いだらけの相続税対策
厳しい税務調査がやってくる

皆さんこんにちは、税理士の秋山です。

今日は、お金の相続と土地の相続は、どちらを相続した方が得なのかという話をします。

相続が発生した場合には、亡くなった方の財産を遺族の内の誰が、どれだけ相続するのかという『遺産分割協議』という話し合いをするのですが、この時に必ず出て来る財産として「現金預金」と「不動産」があります。

今日は、このお金と土地の相続を比較した場合、あなたはどちらを相続した方が得なのか?という話をします。

もしあなたが相続税評価額1億円の土地と、現金1億円、このどちらかしか相続できないとしたら、あなたはどちらを選択するでしょうか。

一見、2つの財産価値は同じ1億円に見えますが、実はこの現金と土地の実際の価値は、同じ1億円ではないんです。

どういうことかといいますと、まず土地を相続する際には、その土地の価値を相続税の評価で計算します。

ですが、この土地の相続税の評価というのは、通常の取引価格の80%で計算されているんですね。

ということは、1億円の相続税評価の土地であれば、本来なら1億2500万円の価値があることになるんですね。

一方でお金というのは、土地のように価値の上がり下がりもなく、1億円なら1億円の価値のままです。

さてもう一度質問です。

この土地とお金、相続税の評価上は、同じ1億円の価値なんですが、もしあなたがどちらかしか相続できないのなら、1億2500万円の土地と、1億円の現金、どちらを相続した方がお得だと思いますか。

今からその判断のポイントを話していきます。

通常、財産を相続する場合には、土地や建物などの不動産よりも、現金や預貯金などを相続したいと思っている相続人の方が大半です。

これは、私が税務職員時代の話なんですが、遺産相続について揉めている兄弟がいました。

相続人は兄弟二人で、お兄さんが相続税評価額1億円の不動産を相続して、弟さんが1億円の預貯金を相続していたんですね。

弟さんの主張は、不動産を相続する時の価格は、路線価を基に計算することになっていて、路線価は通常の取引価格の80%で計算していると聞いた。

ということは、私は預貯金1億円を相続したから、1億円は1億円のままなのに、土地の1億円は、実際は1億2500万円の価値があるじゃないか。

だから兄さんは、私より2500万円も多く相続したことになるから、その半分を自分にくれ、というものでした。

まぁ一見すると、弟さんの主張にも一理あるように感じますよね。

お金と土地を実際の価値で計算すると、土地の方が2500万円も高いんだから、1億円しか相続できない自分の方が不利だ、と弟さんが言われるのもわかります。

しかしですね、この問題はそう簡単なものではないんです。

どういうことかと言いますと、土地をお金に変えるには、所得税や不動産業者への仲介手数料などがかかりますから、お兄さんが1億2500万円の土地を売ったとしても、お兄さんの手元には、1億2500万円全額がそのまま残るわけではないからです。

ちょっと詳しく見ていきますね。

相続税の土地の評価上、路線価は国土省などが発表する公示価格や、基準値価格を基準として80%で評価されています。

この公示価格というのは、売買価格の指標となるものですから、理論上は、お兄さんが相続した1億2500万円の不動産は、相続評価では1億円になっています。

しかし預貯金の1億円は、そのまま1億円なんですが、土地をお金に変えようとすれば土地を売却しなければいけませんよね。

そうすると売却には、不動産業者に払う費用がかかったり、税金がかかったりします。

となると土地の価値は、1億2500万円のままではありません。

土地を売却した時に税金がどれくらいかかるのかと言うと、まずこれは譲渡所得税の対象となるんですね。

譲渡所得の計算方法は、売却価格から購入価格を引いて、譲渡所得の税率をかけます。

購入価格は一般的な家庭ですと、相続する土地は、先祖代々の土地が多いもんですから、購入価格が分からなかったり、無いに等しかったりしますよね。

こういった場合でも、先祖代々からの土地であれば、売却した金額の5%を購入価格として差し引くことができますから、売却価格が1億2500万円とすれば、さし引ける購入価格は、625万円です。

先祖代々から所有している土地を売却したら、長期譲渡所得になり、税率は所得金額の20%となります。

ですからお兄さんが土地を売却した時にかかる税金は、2375万円になり、1億2500万円から譲渡所得税を差し引くと、ほぼ1億円になります。

こうなると、弟さんが相続した1億円のお金とほぼ同額になりますが、土地を売買するには、不動産業者に仲介を依頼することが一般的ですから、お兄さんが土地を売却するとなると、さらに不動産業者への仲介手数料も約381万円が必要になり、お兄さんの手元に残るお金は、9744万になります。

どうでしょう、弟さんの主張では預貯金1億円を相続した自分より、1億2500万円の価値がある不動産を、相続税評価額1億円で相続した兄の方が得をしている、とのことでしたが、実際には、お兄さんは弟さんと逆の立場になり、弟さんの主張は、藪蛇になる可能性があります。

ただしこの土地が先祖代々の土地ではなく、亡くなられたお父さんが1億2500万円以上で購入されていた場合には、この土地の利益がありませんから、譲渡所得税は課税されないことになります。

また、この土地の上に建物があって、お兄さんが住んでおられる場合には、居住用資産となり、その場合売却すると3,000万円の特別控除もあるなど、ケースバイケースで税金の額も変わってくるんです。

ですから、お兄さんが相続した土地というのは、実際には、相続税の評価額を80%で割り戻した金額の価値があるということは、言い切れないんですね。

いずれにしましても、相続争いにおいては、相手がこのようなことを言ってくる場合がありますので、反論材料を持っておかないと、相手の主張に屈してしまう恐れもあります。

ですので、このことを頭に入れておかれるなり、もしくは具体的に事が起きましたら相続の専門家に相談されるのが良いでしょう。

また、今回のテーマについてや、それ以外の相続や贈与のことについても疑問や質問がありましたら、この動画のコメント欄にコメントをいただければ、出来る限り返信をさせていただきたいと思います。

今日は、お金の相続と土地の相続はどちらを相続した方が得なのか、という話をしました。

ちなみに私ならですが、土地の金額より現金・預金の金額の方が少々少なくても、不動産を相続すれば後々の管理や固定資産税、売却するとなれば仲介業者の選定、譲渡所得の申告など、諸々の手間がかかりますので、現金・預貯金の方を相続すると思います。

このチャンネルでは、税務調査で調査官によく指摘されるポイントや、相続・贈与で損をしないための情報などを、週に2回、火曜日土曜日に投稿しておりますので、是非チャンネル登録をしていただければ幸いです。

以上です、ありがとうございました。

秋山清成

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