1955年1月15日生まれ、福岡県八女市出身。1973年3月、福岡県立福島高等学校卒業。同年4月、大阪国税局に採用される。1974年6月まで、税務大学校大阪研修所に入校。昭和49年7月から平成27年7月まで41年間、大阪国税局・各税務署および国税不服審判所において、主に資産課税の調査等の事務に従事する。この間、銀行・証券会社・医師会およびライオンズクラブなどにおいて多数の講演会講師を務める。2015年7月、明石税務署:副所長で退職。同年11月、秋山清成税理士事務所を開業。
【著書】
税務調査官の着眼力II 間違いだらけの相続税対策
厳しい税務調査がやってくる
皆さんこんにちは、相続専門税理士の秋山です。
今日は、初心者向け！あなたが住んでいる不動産の価値を計算する方法、という話をします。
相続が発生した際には、亡くなった方の現金、預金や有価証券、保険の権利など、様々な財産を被相続人が亡くなった日の時価で評価を行い、相続税の計算をするのですが、その際にほとんどのケースで、財産の一番多くの割合を占めるのが、亡くなった方の不動産です。
その不動産のうち、建物の相続税評価額の計算は、ものすごく簡単で、市町村から届く固定資産税の通知書、その通知書に書いてある評価額が、そのまま建物の相続税評価額になるんですが、土地の評価は残念ながら建物の評価のように固定資産税の通知書の評価額と同じというわけではありません。
しかし、細かい部分まで完璧に評価するのは難しいですが、ざっくりとした評価でしたら、比較的誰でも簡単に行うことが可能ですし、ざっくりとした部分の把握が出来れば、自分の家には相続税がかかるのかどうか、というところも見えてきますので、将来の相続税対策がとりやすくなります。
ですので今回の動画では、不動産の評価方法について、全く何も知識もないという方にも理解していただけるように、分かりやすくお話していきたいと思いますので、まずは、ご自身が住んでいる土地の固定資産税通知書をご用意して頂いて、動画を見ながら計算してみてください。
具体的な内容としては、同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は違うんです、という土地の評価を行う際の基本となる部分を説明した上で、あなたの住んでいる土地は、路線価地域なのか倍率地域なのかを解説し、路線価地域に土地と家がある場合の相続税評価額の計算方法、倍率地域に土地と家がある場合の相続税評価額の計算方法について解説していきます。
目次
同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違うんです！
ではまずは、同じ土地であっても、実際の売却価格と相続税を計算するための評価額が違う、という部分についてお話しますね。
不動産用語で「一物四価」という言葉がありまして、これは一つの土地に対して、四つの評価額があるということなんですね。
まず一つ目の評価額は、実勢価格、要は時価のことですね。
第三者同士が、実際に土地を売買する時の価格となります。
そして二つ目が、地価公示価格、標準価格とも言います。
これは国土交通省が毎年1月1日時点の、全国の標準値を選定して、正常な価格を判定して公示している価格のことで、毎年3月下旬頃発表されます。
この価格が一般の土地の取引価格に対して一定の指標となっているんですね。
そして三つ目が路線価です。
皆さんが相続について調べられる時によく耳にする言葉だと思います。
相続や贈与においては、この路線価に土地の面積を掛けて、土地の価値を評価することになるんですね。
この路線価は、国税庁が公表している価格になりまして、その年の1月1日時点の価格を7月1日に公表しています。
ですので、例えば2021年1月1日にご家族が亡くなった場合は、2021年の7月1日に路線価が公表されるのを待ってから、土地の相続税評価をしなければいけません。
そして最後四つ目が、固定資産税評価額です。
これは各市区町村が算定している価格になりまして、3年に一度見直しが行われます。
この固定資産税評価額をもとに固定資産税が計算されて、不動産の持ち主に毎年5月頃に通知書が届く事になるんですね。
このように土地といいますのは、売る時、相続や贈与の時、固定資産税を計算する時など、目的によって評価の方法が違っているんです。
この図を見てもらえばわかるように、1番と2番が実際に他人同士で土地を売却する時の価格になりまして、両者の価格に差はほとんどありません。
ですが、相続税や贈与税を計算するために使う、3番の路線価は、公示価格水準の80%の評価になり、固定資産税の計算に使う4番の固定資産税評価額は70%となっているんですね。
少し余談なんですが、路線価がなぜ時価や公示価格の80%になっているのかと言いますと、路線価は1月1日時点で評価を行い、年度の途中で変更されることは原則ありません。
ですので、路線価を時価と同じにしてしまうと、年度途中で時価が下がっても、路線価は高いままということが起きてしまうんですね。
そうなると亡くなった方の土地の相続税評価額は、亡くなった時点の本来の価値よりも高く計算されてしまい、結果余分に相続税を払う可能性があるんです。
なので、時価の値下がりによって相続税を払いすぎることがないように、路線価は時価よりも20%少なく評価するようになっているんですね。
あなたの住んでいる土地は路線価地域なのか？倍率地域なのか？
さて、紹介した四つの評価額のうち、土地の相続税の評価については路線価を使う、とお話しましたが、路線価を使って計算するにしてもどうやって計算したらいいの？というところが皆さん一番気になっているかと思います。
冒頭でも言いましたように、正確な評価は専門家でないと難しいですが、ざっくりとした計算は簡単に行うことができますので、次は土地の評価方法について解説します。
まずは、あなたの住んでいる土地が、路線価地域なのか、倍率地域なのかこれを確認しましょう。
先ほど土地の相続税評価額は、国税庁が公表している路線価を使います、と説明しましたが、実は土地の所在地によっては路線価が設定されていない地域もあるんですね。
路線価が設定されていない地域は、変わりに評価倍率というものが設定されていますから、この評価倍率を使って、土地の相続税評価を行うことになります。
そこでまずは、自分が住んでいる土地が路線価地域なのか、倍率地域なのか、これを把握する必要がありますが、これも簡単に調べることが出来ます。
まず、インターネットで路線価と検索します。
すると国税庁のページが検索結果で表示されますので、この路線価のページを開きます。
年度ごとにページが分けられているので、調べたい年度のページを開きます。
最新の路線価が知りたい場合は、一番左の最新となっているページを開きます。
そして、表示されている日本地図から、ご自身が住んでいる都道府県を選択します。
すると財産評価基準書目次、というページになるので、この表から路線価のページを開きます。
そこからさらに、ご自身が住まわれている区や市のページを開きます。
そして次は、町名の横に書いてある数字のページを開けば、路線価図を見ることができます。
いくつかページがあるので、ご自身が住まわれている住所地が載っているページを見つけてください。
ここに出てこない住所地というのは、倍率地域となりまして、路線価地域とは違うページを確認することになるのですが、その確認の仕方については、もう少し後に説明させていただきます。
また、ここに住所地が書いてあっても、倍率地域の可能性がありますので、ご自身が住まわれている住所地の路線価図を見てみましょう。
これは、東京都のあきる野市小川の路線価図なんですが、自分が住んでいる土地の、すぐ近くの道に数字が書いてあれば路線価地域、近くの道に数字がない場合は倍率地域となります。
路線価地域の場合は、路線価方式という計算方法、倍率地域の場合は倍率方式という計算方法で土地の相続税評価を行います。
住んでおられる土地の地域によって計算方法が二通りあるんですね。
では、ご自分の住んでいる地域が路線価地域なのか、倍率地域なのかが分かりましたら、路線価地域の方は、固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認しましょう。
倍率地域の方は、固定資産税通知書に書いてある土地の固定資産税評価額を確認してください。
各市区町村によって様式が違うのですが、地積と書かれている欄にある数字が、土地の面積になります。
路線価地域に土地と家がある場合の相続税評価額の計算方法
さて、 ではいよいよ、それぞれの土地の評価方法を見ていきましょう。
先に、路線価地域に土地と家がある場合の相続税評価額の計算方法について説明します。
ご自身の住んでいる土地が、路線価地域か倍率地域かというのは、ここまでのお話で把握してもらえたかと思いますが、じゃあ自分の土地の路線価はいくらなの、というところを確認しましょう。
これは銀座5丁目の路線価図なんですが、例えばこのマーカーの道には2950Bと書かれていますよね。
これが、この道に面している土地の、1平方メートルあたりの路線価になります。
路線価図に書かれている数字は、1000円単位なので、この数字に0を三つ足しまして、路線価は295万円ということですね。
またこの路線価の後ろに、AとかBなどのアルファベットが記載されていますが、これは借地権割合を表していまして、この土地を借りて、土地の上に建物を建てている人に関係がある項目です。
さて、ではご自身の住んでいる土地の路線価が分かりましたら、いよいよ土地の相続税評価額を計算してみましょう。
例題として、日本で一番路線価が高い銀座の中央通り沿いに、もしも自分の土地と家があったら、という設定で計算をしてみます。
では、この道に面した土地の路線価は1平方メートルあたり4592万円ですね。
そして土地の面積は、100平方メートルとしましょう。
計算方法は簡単です。
路線価に土地の面積をかけるだけですから、4592万円×100平方メートルで、この土地の相続税評価額は45億9200万円となります。
さすが日本で一番路線価が高い銀座ですね。
土地100平方メートルだけで、亡くなった方の相続財産は約46億円にもなるんですね。
ちなみにこの土地を親から相続すれば、どれくらいの相続税がかかるのか、というところを子供一人が相続人とすると、なんとその相続税額は24億3820万円となります。
モデルケースとはいえ、とんでもない金額ですね。
これが路線価地域による土地の、ざっくりとした相続税評価額の計算方法になります。
どうしてざっくりとした計算方法なのかと言いますと、これまで紹介した計算方法だと、この図のように、使い勝手の良い土地も、使い勝手の悪い土地も、面積が同じなら評価額が一緒になってしまいますよね。
ですので、正確に評価するため、先ほど計算した評価額から調整が入るんです。
利便性が良ければ高くなりますし、逆に利便性が悪ければ安くなります。
例えば、土地の形が綺麗な正方形や、長方形であるとか、2方向あるいは3方向、4方向が道路に面しているとか、こういった土地は利便性が良いので、評価額が高くなります。
逆に、土地の形がいびつであるとか、間口が狭い、間口が狭くて、奥行きが長い、いわゆる鰻の寝床のような形であるとか、間口が広くて奥行きが浅いであるとか、道路に面していないとか、こういった土地は利便性が悪いので評価額が低くなるんですね。
また、それぞれの条件によって調整の仕方が異なりますから、正確な土地の評価方法は非常に複雑になります。
ですから、不動産がある場合の相続税の申告は、専門家でないと難しいんですね。
ですが、こういったざっくりとでも、自分の住んでいる土地の相続税評価額は、いくらくらいになるのかを事前に知っておけば、土地の評価によって、うちは相続税の基礎控除を超えるから、事前に110万円の贈与税の基礎控除内でも贈与を行っておこうとか、自分の死後、財産の内容が現預金よりも不動産の比率が多くて、相続人は相続税の支払いに困るだろうなとか、こういう将来像が描けますし、それに伴って効果的な生前贈与の施策も取れますから、ぜひ一度ご自身や親御さんが所有している土地の相続税評価額が、いくらくらいになるのか、というものを確認しておいてもらえばと思います。
倍率地域に土地と家がある場合の相続税評価額の計算方法
では次は、倍率地域に土地と家がある場合の計算方法を解説しますね。
住んでおられる土地が、倍率地域だと分かったかたは、次はもう一度、財産評価基準書目次のページを開きまして、今度は評価倍率表の一般の土地等用を開きます。
そして先ほどと同じように、所有されている土地がある市区町村のページを開きます。
するとこのような倍率表が表示されます。
まず、町名が書いてありまして、その横に適用地域、その右には借地権割合が書かれていまして、さらにその右には、宅地の倍率が書かれていますよね。
この適用地域と言いますのは、市街化区域と市街化調整区域、大きくこの二つに分かれています。
この両者の違いですが市街化区域は市街地として、積極的に整備や開発をする区域で、市街化調整区域は、勝手に市街地が形成されないように、あまり開発をしないようにしている地域となります。
ご自身が住まわれている場所が、市街化区域か、市街化調整区域かを調べるには、インターネットで○○市都市計画図、といった感じで調べれば出てきます。
各市区町村のホームページによって、掲載方法が違うので、細かい調べ方は割愛させてもらいますね。
さて、お住まいの土地が、市街化区域・市街化調整区域どちらかが分かりましたら、そこからさらに、いくつかに分類されているので、お住まいの土地に該当する行の、宅地の列に書いてある数字を見てください。
これがあなたが住んでいる土地の相続税評価の計算に使う倍率となります。
この倍率が分かれば後は、土地の固定資産税評価額に、この倍率をかければ、倍率地域に住んでおられる方の土地の相続税評価額となります。
例えば、土地の固定資産税評価額が1000万円で、倍率が1.1倍でしたら、1000万円×1.1倍で、この土地の相続税評価額は1100万円ということになります。
どうでしょう、今回は土地の相続税評価額をざっくりと計算する方法を解説しましたが、皆さん思っていたよりも、ずっと簡単だったんじゃないでしょうか。
今回の動画のまとめ
では今回の動画のまとめです。
土地の相続税評価額の計算方法は、路線価方式と倍率方式という、二つの方法がありまして、路線価地域に土地があれば、路線価方式で相続税評価額を計算し、倍率地域に土地があれば、倍率方式で相続税評価額を計算します。
自分が所有している土地が、どちらの地域なのかを確認するには、インターネットで路線価と調べれば、国税庁のページが出てきますから、そこから調べることが出来ます。
例えばこれは東京都のあきる野市小川の路線価図なんですが、このように自分が所有している土地の、すぐ近くの道に数字が書いてあれば、路線価地域、近くの道に数字がない場合は倍率地域となるんですね。
路線価地域の場合は、路線価×土地の面積でざっくりとした相続税評価額が計算できます。
路線価図に書かれている数字は1000円単位なので、計算をするときは0を三つ足すのを忘れないようにしてくださいね。
倍率地域の場合は、土地の固定資産税評価額×倍率で相続税評価額の計算が出来ます。
このように、土地のざっくりとした相続税評価でしたら、ご自分で簡単に行う事も可能ですから、預貯金などと併せて、相続税がかかるのか、かからないのか、これを確認をしてみてください。
ただし、これまで紹介した計算方法だと、この図のように使い勝手の良い土地も、使い勝手の悪い土地も同じ評価額になってしまいますよね。
ですので、正確に評価するため、先ほど計算した評価額から調整が入るんです。
利便性が良ければ高くなりますし、逆に利便性が悪ければ安くなります。
それぞれの条件によって調整の仕方が異なりますから、正確な土地の評価方法は、非常に複雑になるんですね。
なので、ご自分で相続財産をざっくりと計算して、基礎控除をギリギリ超えなかったから相続税の申告をしなかった、という場合でも、亡くなった方の持っていた土地が、利便性の良い土地であれば、実際の相続財産は基礎控除を超えていて、結果、税務調査に入られたり
ご自分で相続税の申告書を作った時に、土地の評価を間違えると、高く評価をして税金を納めすぎたり、逆に低く評価をして税務調査の対象になったりもするんですね。
ですので、亡くなった方が土地をお持ちの場合は、相続税専門の税理士に依頼をするようにしてくださいね。
次の動画では今回お話した土地の評価方法を踏まえた上で、相続税を大きく節税することができる制度、小規模宅地等の特例について解説していきたいと思います。
この小規模宅地等の特例が、使えるか、使えないかで、支払うべき相続税額というのは全然違ってきますので、是非、次回の動画も見ていただければと思います。
以上で、今回の動画は終わりです。
最後になりますが、私は日々相続専門税理士として、少しでも皆さんの相続・贈与に関する悩みに寄り添いたいと思い動画を投稿しております。
ですので、皆さんから頂いた質問コメントに対しても、できる限りお答えしていきたいと思いますので、相続・贈与でお悩みの方や、これが知りたいという方は、コメント欄にコメントをいただければと思います。
また、最近は多くの方から相談のメッセージを頂いておりますので、回答の方には少々お時間はかかってしまうと思いますが、ご了承ください。
当事務所の公式LINEではYouTubeでは言いづらい相続・贈与の節税対策についても発信しておりますので、動画概要欄からチェックをしてみてください。
それでは次回の動画でお会いしましょう、最後までご視聴いただきありがとうございました。
秋山清成
