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相続税の申告が必要かを判断するには、家や土地などの不動産を、「金額換算するといくらか?」という評価計算する必要があります。
今回の記事では、自宅や貸家など、「建物」の評価額を簡単に把握する方法を解説します。

家屋の評価額は、「固定資産税」の通知書で確認できる

相続税の計算上、建物の評価額は、固定資産税の算定の基礎となる評価額(以下「固定資産税評価額」)がベースとなります。
相続税と固定資産税は本来は別々の税金なのですが、建物の評価額は連動していますので、相続税を計算するために、まずは固定資産税評価額を調べる必要があります。

それでは、固定資産税評価額はどのように調べれば良いのでしょうか?
もっとも簡単な方法は、毎年、不動産を所轄する市区町村等の役所(東京都は都税事務所)から、自宅に送付される「納税通知書」を確認することです。
この納税通知書のなかにある「課税明細書」には、納めるべき固定資産税の金額のほか、「固定資産税評価額」も記載されており、この評価額が、そのまま相続税における評価額となります(貸付用建物のケースを除く)。

たとえば、相続した建物の固定資産税評価額が500万円であれば、相続税の計算上もその建物は500万円の評価額です。
マンションの場合も、納税通知書に記載されている評価額は、マンションの建物全体ではなく、各自が所有する部屋の面積に応じた評価額が記載されていますので、やはりそのまま相続税における評価額と一致します。

ここで、固定資産税評価額を見たときに、「買ったときの価格よりも低すぎるのでは」と疑問を持たれる方もいるかもしれません。
しかし、これは固定資産税評価額が、時価のおおむね70%程度になるように設定されているため、自然なことです。
そのため、買ったばかりの建物であっても、実際にかかった購入費より固定資産税評価額が低くなっているはずです。

なお、固定資産税評価額は、市町村等により3年に1度見直され、家屋の構造や築年数などに応じて決まりますので、相続税のために評価額を確認する場合は、故人が亡くなる直前の納税通知書から確認するようにしましょう。

また、固定資産税の納税通知書を紛失してしまった場合は、市区町村などの固定資産税を所轄する窓口で、「固定資産評価証明書」を発行してもらい評価額を確認することもできます。

貸付用の建物は、評価額を下げる計算を行う

ここまで説明してきた評価計算のは、故人が亡くなった時点で「居住用」や「空き家」となっていた建物が対象となるものです。
もし、第三者に賃貸していた建物であれば、建物の評価額を“下げる”計算をする必要があります。
貸付用の建物には、「借家権」という借り手側の権利があるため、その分、財産的な価値は低くなるためです。

ただし、貸付用であってもベースとなるのはやはり固定資産税評価額。
以下の計算式のとおり、固定資産税評価額に一定の「倍率」を掛けると、相続税で用いる評価額に換算することができます。

貸付用建物の評価額=固定資産税評価額×(1−借家権割合)

この算式で出てくる「借家権割合」とは、いわば、家屋全体の権利のうち、借りている人が持つ権利の割合を指し、現在(平成29年分)は、全国一律0.3という割合となっています。
借家権割合は、毎年7月1日に、国税庁のホームページで公表されていますが、長らく0.3のまま変わっていません。

それでは、具体的な計算方法を見てみましょう。
たとえば固定資産税1,000万円の建物の場合、全体を貸付用として使っているのであれば、相続税等評価額は、1,000万円×(1−0.3)=700万円となります。

一方、所有する建物の一部を「貸付用」、一部をその他の用途(居住用など)で使っていた場合、利用状況に合わせて、床面積の割合で区分するため、やや計算が複雑です。先ほどの事例で、仮に建物の60%を居住用、残る40%を貸付用として使っていたのであれば、以下の計算手順になります。

【居住部分】1,000万円×60%=600万円
【貸付部分】1,000万円×40%×(1−0.3)=280万円
【合計】600万円+280万円=880万円

以上、今回は建物の評価計算について解説しました。
このように、建物の評価額は、固定資産税の納税通知書から簡単に確認することができますので、まだ相続が具体的に発生していない方も、あらかじめ金額のイメージを掴んでおくと良いでしょう。

著者:小林義崇


81年生まれ、福岡県北九州市出身。埼玉県八潮市在住のフリーライター
西南学院大学商学部卒。
2004年に東京国税局の国税専門官として採用。以後、都内の税務署、東京国税局、東京国税不服審判所において、相続税の調査や所得税の確定申告対応、不服審査業務等に従事する。2014年に上阪徹氏による「ブックライター塾」第1期を受講したことを機に、ライターを目指すことに。2017年7月、東京国税局を辞職し、ライターとして開業。
※Twitterアカウントはこちら

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