相続税における、不動産の評価方法【土地編】

不動産の評価 土地編

相続税の申告が必要かどうかを判断するためには、

  • 故人の遺した財産
  • 債務の金額
これらを把握する必要があります。

このとき、家や土地などの不動産については、「金額換算するといくらか?」という「評価計算」が必要です。

今回の記事では、相続税の計算のなかでもとりわけ複雑な、土地の評価計算について、基本的な手順を解説していきます。

土地の評価は、「どの道路に接しているか?」がベースとなります

住宅と接する道路のイメージ

土地の評価計算を行うのは難しいですよね。

正確に計算するには、税務署や税理士に相談する必要もでてきます。

しかし、おおまかな概算であれば、それほど複雑ではありません。

以前の記事でも説明しました。

相続税には「基礎控除額」があります。

そして、故人の財産から債務を差し引いた「課税価格」「基礎控除額」を上回らなければ、相続税の申告や納税の必要がありません。

そのため、ひとまず、「相続税の申告が必要なのか?」を確認する目的であれば概算で十分です。

繰り返します。

まずは「基礎控除額」を上回っているかどうかを概算でご確認ください。

そのうえで、いざ相続税の申告が必要となれば、税理士などに相談して細かく算定するのが合理的です。

それでは、土地評価額の概算を求める方法です。

ご説明します。

まずは、以下の算式をお覚えください。

「土地評価額(概算)」
 =「土地の面積(㎡)」×「路線価」

ここでいう「路線価」とは、道路ごとに国税庁が設定している指標のことです。

路線価は1,000円単位です。

たとえば路線価260の道路に接している宅地であれば、1㎡あたり260,000円と土地の評価額を求められます。

※路線価は、毎年7月1日に国税庁がホームページで公表する「路線価図」から確認できます。

なお、路線価図は地図形式となっています。
路線価 地図

その「路線価図」で、相続した土地に接する道路に記載されている「路線価」をご確認ください。

また、まれに道路に「路線価」が記載されていない場合もありますが、

相続した土地が「路線価のない道路」にのみ接している場合、評価計算をすることができません。

その場合は、税務署に申請します。
それによって道路に「特定路線価」という個別の設定をしてもらえます(詳細は国税庁ホームページを参照)。

しかし回答には、おおむね1ヶ月の期間がかかります。余裕をもって早めに申請しておきましょう。

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詳細に土地の評価計算をするなら、「公図」を取得します

ここまでは概算で土地の評価額を計算する方法を見てきました。

実際に相続税の申告が必要となる場合、「路線価」をベースとします。

また、土地の形状など、主に以下の要素によって評価額を加減しなくてはなりません。

  • 奥行きの長さ
  • 間口の狭さ
  • 奥行きと間口の割合
  • 複数の道に接している
  • 不整形(四角ではない)な土地
  • がけ地
  • 広すぎる土地

このように、土地の形状や大きさが評価額に影響します。

そのため土地を購入したときの図面、あるいは、法務局で取得できる「公図」インターネットでも取得可能)で土地の情報を把握していきます。

ただし、土地の評価計算のすべてを一般の方が行うのは難しいですよね。

そこで、「公図」など必要な情報を揃えた上で、税理士や税務署に相談した方が無難となっています。

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路線価のない土地は「固定資産税評価額」ベースにします

路線価図を見たときに、「倍率地域」と記載されている地域があります。

この地域では、路線価は設定されていません。

以下の算式で土地の評価計算を行うこととなります。

相続税評価額(倍率地域)
  =固定資産税評価額×倍率

このようになります。

倍率地域の場合、ベースとなる「固定資産税評価額」を、毎年市区町村(東京都の場合は都税事務所)から送付される「固定資産税の納税通知書」で確認する必要があります。

納税通知書が手元にない場合は、役所にて「固定資産税評価証明書」を発行してもらいます。

それによって確認することも可能です。

一方、「倍率」は国税庁ホームページで公開されており、路線価と同様に毎年7月1日に更新されます。

たとえば、固定資産税評価額1,000万円で、倍率が1.1であれば、1,000万円×1.1=1,100万円が相続税における評価額です。

なお、倍率地域の場合、土地の形状などはすでに固定資産税評価額に反映されています。
そのため、路線価を用いる場合のような詳細な計算は基本的に必要ありません。

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路線価も倍率もない地域は個別対応

開発中の土地

最後はレアケースです。

路線価図を見たときに、「個別評価」と記載されている地域(土地)があります。

これは、再開発中の地域など、評価が日々大きく変動している地域です。

そのため、税務署による個別の評価計算が必要となる地域です。

この場合、「個別評価申出書」などを税務署に提出します。

それによって評価額を設定してもらう必要があり、上記で説明した特定路線価と同様、回答が出るまでに1ヶ月程度はかかります。

(※詳細は国税庁ホームページを参照

やはり早めの申請が望ましいです。

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まとめ

いかがでしたか?

ここまで相続税における、「不動産の評価方法(土地編)」をみてきました。

難しく感じられたかもしれません。しかし、この記事を読みなおして、まずは「路線価」を確認し相続した土地の評価額を確認してみてください。

それでもわからない場合には税務署や税理士にご相談くださいね。

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それでは、この記事が不動産の土地評価の参考になりましたら幸いです。

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