親から相続した不要な土地・建物!相続登記した方が得?しない方が得? | 国税OB 税理士 秋山清成

親から相続した不要な土地・建物!相続登記した方が得?しない方が得?

1955年1月15日生まれ、福岡県八女市出身。1973年3月、福岡県立福島高等学校卒業。同年4月、大阪国税局に採用される。1974年6月まで、税務大学校大阪研修所に入校。昭和49年7月から平成27年7月まで41年間、大阪国税局・各税務署および国税不服審判所において、主に資産課税の調査等の事務に従事する。この間、銀行・証券会社・医師会およびライオンズクラブなどにおいて多数の講演会講師を務める。2015年7月、明石税務署:副所長で退職。同年11月、秋山清成税理士事務所を開業。
【著書】
税務調査官の着眼力II 間違いだらけの相続税対策
厳しい税務調査がやってくる

みなさんこんにちは。
相続専門税理士の秋山です。
今日は親から相続した不要な土地建物は相続登記をした方が得か、しないほうが得かというお話をします。

私がよくお客さんから受ける相談にこのようなものがあります。
「先生、親の財産の中に田舎の土地、建物があるんですがもう建物自体も古く、更地にでもしないと買い手が見つからない状態です。
仮に更地にしてもその土地自体が売れる保証もありませんし、そんな不動産に対して高額なお金を払ってまで相続登記をするべきか悩んでいます。
相続登記しなければ固定資産税も払わなくていいって聞いたこともありますし、このまま相続登記をしなくてもいいでしょうか。」
というものです。

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こういったお悩みの相談は今非常に多いのですが、この質問に対する私の答えとしては、不要な土地建物を相続登記しないというのは実はメリット以上にデメリットの方が大きいんです。
ですので相続した土地が皆さんにとってどれだけ不要な土地であったとしても、とりあえず相続登記はしておきましょうと相談者の方には伝えております。

そこで今回の動画では、まず初めに相続登記をしないことによって得られる3つのメリットについてお話した上で、逆に相続登記をしないことで発生する5つの深刻なデメリットについてお話をします。

そして最後に相続登記をしなくても不動産に係る固定資産税や維持・管理コストは発生しますよという意外と多くの方が勘違いしがちなポイントについて解説をしたいと思います。

ではまず親から相続した不要な土地を相続しないことで得られるメリットから見ていきましょう。

相続登記をしないことで得られる3つのメリット(手間とお金の節約)

①相続登記に掛かる税金を一切支払わなくても良い

まずメリットの一つ目として考えられるのは、親から相続した不要な土地を相続登記しない場合、相続登記にかかる税金を一切支払わなくてもよいということです。
一般的に家族からの贈与や相続によって不動産を受け取り名義変更のための登記申請を行いますと、その人には不動産取得税と登録免許税という税金が課税されることになります。

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このうち不動産取得税については、親からの贈与によって不動産を取得した場合には取得した不動産の固定資産税評価額に3%を掛けた金額を納税する必要がありますが相続によって不動産を取得した場合にはこの不動産取得税はゼロとなります。
ですが問題はこちらの登録免許税の方ですね。

この登録免許税というのは親から贈与または相続で受け取った不動産を新しく自分名義に登記し直す際に国に納める税金なんですが、贈与登記に係る登録免許税は貰った不動産の固定資産税評価額の2%、相続登記に係る登録免許税は相続した不動産の固定資産税評価額の0.4%と贈与登記に比べると相続登記に係る登録免許税はかなり優遇はされているもののそれでも1000万円の不動産を相続した場合には4万円の登録免許税がかかります。

相続登記をしない場合はこの登録免許税分のお金を納税しなくてもよいということになります。

②司法書士への成果報酬を支払わなくても良い

さらに不動産の登記申請に係る手続きというのは必要となる資料も多く、手続きも煩雑なことからほとんどの方が司法書士に対して依頼を行い成果報酬を支払います。
その際の報酬額としては土地の金額等によっても変わってくるでしょうが、約6万円から10万円くらいが相場のようです。
相続登記をしない場合はこの司法書士への成果報酬を支払わなくてもよいということになります。

③相続登記に関する手間が一切掛からない

またここまでは相続登記をしない場合に得られる金銭的なメリットについて見てきましたが、相続登記をしない場合、たくさんの必要種類を集める必要もありませんし、司法書士事務所に訪問するもありませんよね。
金銭面の負担よりも必要のない土地の相続登記をするために手間暇をかけて動き回る方が精神的負担が大きいという方は相続登記をしないという選択肢を選ぶことによって、わずらしい作業を行う必要がなくなるというのは大きなメリットと感じるのではないでしょうか。

さてここまでで不要な土地を相続しないことによって得られる3つのメリットについて見てきました。
ここまでの話を聞いて、不要な土地を相続登記しなければ、登録免許税もかからないし司法書士への報酬も発生しない。
何よりいらない土地のために動き回らなくてもいいならやっぱり相続登記なんてする必要はないよねと、こう思われた方もいらっしゃるでしょう。

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ですがちょっと待ってください。
不要な土地であれ、必要な土地であれ将来的に売却等で手放すことになれば必ず相続登記が必要となりますし、何よりも相続登記をしないことで得られる金銭的、時間的なメリットよりも相続登記をしないことで発生するデメリットのほうが圧倒的に大きいんです。
ではそのデメリットとは具体的にどういったものがあるのか、次の章で詳しく解説をしていきます。

相続登記をしないことで発生する5つの深刻なデメリット

①相続登記の義務化が2024年までに導入!未登記の場合には罰則が科される

まず、相続登記しないことで発生するデメリットの一つ目は相続登記の義務化が2024年までに導入され、未登記の場合には罰則が科されるということです。

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2021年の現時点においては親から相続した土地(建物)対して、相続登記を行わなかったとしてもその人に対して何らかのペナルティが課されるということはありません。
そのため、だったら手間暇もお金もかかる相続登記なんてもっと後回しでいいや、と実際にこのように考える方が年々増加し、その結果今の日本には国が所有者を把握できない、いわゆる所有者不明土地が約410万ヘクタールも存在していると言われているんです。
なんとこれは九州全体の面接よりも大きく、このまま国が所有者不明土地の増加に対して何も対策を取らない場合、2040年には日本国内における所有者不明土地の総面積は約720万へクタール、およそ北海道全体の面積ほどにまで膨れ上がるといった予想が出ているんです。

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そのため政府はこの深刻な問題を解決するために相続の開始とその所有権の取得を知った日から3年以内に法務局に対して相続登記の申請を行わなければ相続人対し10万円以下の過料を科し、行政罰としてお金を徴収しますよと言う相続登記の義務化を施行することにしたんですね。

この相続登記義務化する「民法不動産登記法」の改正案はもうすでに2021年4月21日の参議院本会議で可決されておりますので法案が可決された日から3年以内に法制度が開始されるというアナウンスからもこの相続登記の義務化は2024年度までに施行される予定です。

そしてこの相続登記の義務化は全国から所有者不明土地を減らすことを趣旨として導入されるものですのでその性質上仮に2024年4月1日から制度が開始された場合
それ以前に家族から不動産を相続し、その上でまだ登記を行っていないという方についても制度施行日から3年以内に登記を行わない場合には罰則規定が適用されることになります。

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ですので、相続登記は手間がかかって面倒くさいし、もう少し時間が経ってからでもいいやとこのように考えている方も、2024年でまでには相続登記の義務化が始まり結局は相続登記を完了させなければいけないんだから、不要な土地であろうが必要な土地であろうが早い段階から相続登記をしておこうとこのように考えて頂ければと思います。

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②相続登記をしなければ不動産の売却や担保設定ができない

次に相続登記をしないことで発生するデメリットの2つ目は相続登記しなければ不動産の売却や担保設定ができないということです。

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いくら現在、全く買い手のつかない不要な土地建物であってもその不動産のある周辺の環境が変わるとその土地自体に需要が生まれる可能性はあります。

実際に私のお客さんでも、全く買い手がつかなくて諦めていた田舎の土地が周りに高速道路が走るようになったことで土地自体の需要が高まり、売却至ったというケースも見てきました。
もしそういった際に不動産を売却したい、または事業をされている方が需要が出てきた土地を担保に融資を受けたいとなっても相続登記せずに死亡者名義のままとなっている土地建物というのは第三者に対して売却手続きを行ったり担保設定をすることができません。

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相続した不動産の需要が上がってから相続登記をすればいいやと考えていてもいざ名義変更をしようと思ったときに相続関係が複雑になっていたり相続人の一人が認知症になり判断能力がなくなってしまうと相続登記以前に相続登記するために必要な
遺産分割協議自体を成立させることが、とてつもなく難しくなるんですね。

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ですので不動産の相続登記をしないままでいるとせっかく買い手がつきそうになったのに、売却がうまくいかなかったり売り時を逃す可能性があるということは覚えておいてください。

③相続登記をしなければ不動産の権利関係がドンドン複雑化する

次に相続東京をしないことで発生するデメリットの3つ目は相続登記しなければ不動産の権利関係がどんどん複雑化するということです。

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どういうことか視聴者の方からの相談内容を基にこちらの佐藤家をモデルとして見ていきましょう。

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相談の内容は、2020年10月に父が亡くなったのですが実は父が住んでいた土地の名義が祖父のままとなっています。
祖父が亡くなったのは1978年のことで祖父の子供は4人です。
長男一成の相続人は自分を含めて長女次女三女と4人おり私は現在北陸在住で、祖父一徹名義の土地に住んでいます。

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私の姉達は全員嫁ぎ、全国に点在しています。
叔父の二郎は横浜の自宅で要介護4の状態、同じく叔父の三郎は30年ほど引きこもり生活が続いているらしいです。
叔母の花子は同じ北陸に住んでいて今のところ健在のようです。

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私は自分が住んでいる土地、家にこれからも安心して住めるように、他の相続人の協力のもと、土地の相続登記を行いたいのですが、これからどのように相続登記を進めればいいのでしょうか、というものです。

まずこの佐藤家の場合、一徹さん名義の土地の相続権を持つ人物は一成さんが亡くなられたことで一徹さんの子供である二郎さん三郎さん花子さん、そして一成さんの子供である長女次女三女と篤さんの計7人となるんですね。

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その上で篤さんの姉3人は全国に点在しており、叔父の二郎さんや三郎さんは心身に不調を抱えている。

このような状況下において相続人の篤さんはどのように相続登記を進めれば良いのかというとまずは相続人全員とコンタクトを取り、一徹さんの土地に関しての遺産分割協議をまとめます。

そしてまとまった内容を遺産分割協議書に記載し、全員分の実印を押印する。

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その上で全員分の印鑑証明書を集めて法務局で登記申請を行う。
これら一連の手続きを踏まなくてはいけないんですね。
この行為自体がとても困難であろうことは皆さんに理解していただけるでしょう。

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結果論になりますがもしも一徹さんが亡くなられたあとに、すぐ一成さんを名義人とする相続登記を行っていれば一成さんの子供である篤さんがこんな苦労を負うことはなかったということですね。

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④他の相続人が勝手に自分の持ち分を売却する可能性がある

次に相続登記しないことで発生するデメリットの4つ目は相続登記をしなければ他の相続人が勝手に法定相続分で相続を登記し自分の持ち分を売却する可能性があるということです。

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どういうことか、再びこちらの佐藤家の家系図をもとにお話しますと、まず原則として一徹さん名義の土地を単独の相続人が勝手に持ち分を設定し法務局で登記申請をするということはできません。

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もし一徹さんが生前に自分名義の土地を孫の篤に相続させるといった内容の遺言書を作成してくれていたのでしたら、その遺言によって淳さんは単独で相続登記を行うことができるのですが、遺言書がない場合には先ほどお話したように一徹さんの相続人すべての人と遺産分割協議をまとめ上げないと新しい名義人となる人が相続登記を行うことはできないんですね。

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ですが仮に叔母の花子さんがお金に困っており一徹さんの土地の持分を売却して少しでもお金を手に入れたいと思った場合、花子さんは一徹さんの土地を法定相続分で登記申請をすれば、他の相続人との遺産分割協議を行うことなく法定相続分による相続登記が完了してしまうんです。

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一つの土地を法定相続分で分割するなんて、その後の権利関係の複雑化を考えたら実行する人はそういないでしょうが、このケースの花子さんのように後々の権利関係なんてどうでもいいから今は自分の持ち分を売却して、少しでもお金を手に入れたい
という方もいらっしゃるかもしれません。

そして最終的には一徹さんの土地の4分の3は佐藤家の相続人が所有しているけれど残りの4分の1は家族以外の不動産業者が所有することになりよけいに権利関係がややこしく、また売却や土地の賃貸利用などの意思統一も難しくなるんですね。

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ちなみにこの話を聞いておられる方で土地の1/4の持ち分を欲しがるようなそんな不動産業者なんていないでしょと思うかもいらっしゃるでしょうが、世の中には共有持ち分を高額で買取しますよという不動産業者なども存在しています。
そういった会社は花子さんから4分の1の持ち分を買い取った後にきちんと法律に則って、次郎さんや三朗さん、長女さんや次女、三女さんに対して持ち分の買い取りについて交渉してくるわけです。

そして最終的に16分の15の持ち分を所有した不動産業者は該当する土地の上に住んでいる篤さんに対しても持ち分を買い取る交渉を行ってきます。

この交渉が決裂した場合不動産業者は篤さんに対して毎月高額な地代を請求してくる可能性もありますし、最終的に共有物分割請求訴訟という裁判所を通じて、共有状態の解消を行う訴訟を起こされ最悪の場合淳さんは自分が住んでいた自宅に住み続けることができなくなるという可能性もあるんです。

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⑤借金がある相続人の不動産持ち分を差し押さえられ、売却される可能性がある

次に相続登記をしないことで発生するデメリットの5つ目は相続登記をしなければ、借金がある相続人の不動産持ち分が差し押さえられ売却される可能性があるということです。

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仮にこちらの佐藤家の三郎さんに借金がある場合三郎さんの債権者はまだ相続登記がされていない土地に対して法定相続分通りの持ち分で相続登記の手続きを代位登記することができるんですね。

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そして代位登記が完了した後、債権者は三郎さんの持ち分、4分の1を差し押さえ売却することができるんです。

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こうなってしまうと一徹さんの土地の4分の3は佐藤家の相続人が所有しているけれど、残りの4分の1は家族以外の不動産業者が所有することになりますよね。
そうそうなるとこれまでの話と同様に土地をめぐる権利関係がややこしくなったり土地の売却や賃貸利用などの意思決定が取りづらくなるといったさまざまなデメリットをこうむるわけですね。

さてここまでで親から相続した不要な土地を相続登記しないことのメリットとデメリットについて見てきましたが、最後の章では当チャンネルの視聴者の方でも勘違いされている方が多い、相続登記をしなければ固定資産税も払わなくても良いという誤解について解説したいと思います。

相続登記しなくても不動産に掛かる固定資産税や維持・管理コストは発生する

よく youtube のコメント欄で「相続登記をしなければ固定資産税も払わなくていいんですよね」という質問を受けます。

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ですが、この考えは先ほども言った通り全くの勘違いなんですね。

どういうことか再び佐藤家の家系図を元にお話しますが、一徹さんの土地の相続登記が完了するまでの期間というのは実は相続人である7人全員が一徹さんの土地に対する固定資産税の納税義務を負っているという状態なんです。

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その際、固定資産税の納税通知書を発送する市役所は相続登記していない該当の土地について誰が相続したのかわかりませんから、相続人代表者に対して固定資産税・都市計画税の通知書を送ります。

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この時に佐藤家の相続人が事前に相続代表者指定届を提出していた場合にはきちんと指定された相続人のもとに納税通知書が届きますが、指定届を提出していない場合は市役所側が勝手に代表者を指定し通知書を送付することになります。

と、このように相続登記をしなくても亡くなった方の家族や関係者に対しては、固定資産税の納税通知書がばっちりと届きますので、相続登記をしなければ固定資産税は掛からない、無駄な固定資産税を払わないためにも相続登記はしないほうが得だという勘違いはされないようにしてくださいね。

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まとめ

今回の動画では親から相続した不動産について、その土地が必要であれ不要であれ、相続登記をしないことによって生じるデメリットには大小様々なものがありますよというポイントと相続登記の義務化が2024年までに導入され、未登記の方には罰則がありますという、今後新しく施行される改正案についてお話しました。

ここまでの話を聞いてこられて、今までは不要な土地に関してはデメリットを受け入れた上で相続登記しないという選択も取れたのに2024年以降は、それすらできなくなるのかと、このように思われた方もいらっしゃるでしょう。

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ですが、今回紹介した相続登記の義務化に合わせて不要な土地を国に譲渡できる制度「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が2021年4月21日に成立2年以内に施行されることになりました。

これによって相続登記を済ませ、土地の所有者が誰かを明確にした上で国が定める厳しい条件をクリアし、その管理に要する10年分の費用を納付すれば、親から相続した不要な土地を国側に引き取ってもらうことができます。

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国としても今後所有者不明土地を増やさず、いかに減らしていくかという思いがありますから、これからもこの「国庫帰属法」のような不要な土地を相続した相続人に少しでも寄り添う形の制度が出てくると思います。

このチャンネルでは引き続きそういったお得な情報が公表され次第、皆さんにお伝えしていきたいと思いますので引き続きご視聴いただければと思います。

以上で今回の動画は終わりです。
今回の動画の他にも「財産が不動産しかない家庭に起こる悲劇3選」
という動画なども投稿しておりますので、これらの内容にも興味があるという方はぜひ画面上のサムネイルから動画をご覧になってみてください。
それでは次回の動画でお会いしましょう。
最後までご視聴いただきありがとうございました。

秋山清成

この記事は下記の動画の内容を書き起こしています。よろしければ動画もご視聴ください。

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