1955年1月15日生まれ、福岡県八女市出身。1973年3月、福岡県立福島高等学校卒業。同年4月、大阪国税局に採用される。1974年6月まで、税務大学校大阪研修所に入校。昭和49年7月から平成27年7月まで41年間、大阪国税局・各税務署および国税不服審判所において、主に資産課税の調査等の事務に従事する。この間、銀行・証券会社・医師会およびライオンズクラブなどにおいて多数の講演会講師を務める。2015年7月、明石税務署:副所長で退職。同年11月、秋山清成税理士事務所を開業。
【著書】
税務調査官の着眼力II 間違いだらけの相続税対策
厳しい税務調査がやってくる
皆さんこんにちは、相続専門税理士の秋山です。
今日は、相続税の節税対策で、不動産購入やアパートの経営をするのはお勧めしません、という話をします。
いきなりなんですけど皆さんは、不動産業者の方からこんな風に声をかけられた事ってありませんか？
相続税対策で不動産を購入しませんか、活用できていない土地にアパートを建てませんか、こんな風に声をかけられたことがある人って意外と多いと思います。
私の事務所にもですね、多くの不動産業者の方がみえて、お客さんを紹介してください、成約が叶いましたらマージンを支払います、なんてことをよく言われます。
相続税専門税理士は、相続税の申告書の作成だけではなくて、相続税の事前の節税対策もお客さんに提案していますから、不動産業者の方々がお客さんの獲得先だ！と、こんな風に目をつけられるのは、まあ当たり前とも思うんですけど、でもですね、相続税対策のためだけに不動産を購入したり、アパートを建てたりすることは、 非常にリスクが高いんです。
そもそも、なぜ相続税対策に、不動産の購入やアパート経営が有効と言われているかといいますと、まず土地や建物の相続税評価額というのは、実際の時価よりも安いこと、また、更地の土地よりも建物が建っていたり土地を貸していたら、相続税評価額が下がること、あとは、不動産の購入費やアパートの建築費を金融機関から借りることで、借りたお金を相続税の課税対象から控除できること、こういった理由で節税対策に有効だと言われているんです。
それと、これは相続税対策とは別なんですけど、アパートなんかであれば、定期的に賃料の収入が入ること、売却すればお金に戻せること、これがもういわゆるメリットであると不動産業者の方達は言っています。
では実際に、アパートを建設したらどれだけ節税になるか、これを説明していきたいと思います。
まずあなたは、売買価格1億2500万円で、相続税評価額が1億円の更地を持っていたとします。
土地の相続税評価額というのは、一般的に実際に不動産を売却できる価格の80%で評価されていますので、あなたはこの、相続税評価額が1億円の更地と、他に金融資産2億円を持っていたとします。
この段階では、相続税がかかる財産は、合計で3億円です。
あなたは、この土地にアパートを建てるために、銀行から1億円を借りました。
この時点でのあなたの財産は、相続税評価額が1億円の更地と、さらに金融資産2億円、銀行から借りたお金が1億円で、同時に借金が1億円なので相続税がかかる財産は、先ほどと変わらず3億円ということになります。
さて、銀行から借りた1億円を使って、出来上がったアパートの固定資産税評価額が7000万円だったとしましょう。
これも先ほどと同じで、建物の相続税評価額というのは、一般的に実際に不動産を売却できる価格を、70%である固定資産税評価額で評価されますので、出来上がったアパートの固定資産税評価額は、7000万円になります。
そして嬉しいことに、10部屋あったアパートは、満室になりました。
普通の住宅なら固定資産税評価額=相続税評価額なんですけど、アパートとなると、貸家として相続税評価額を下げることができます。
なのでこのアパートの相続税評価額は、4900万になります。
元々更地では、 相続税評価額1億円だった土地も、今回アパートを建築したことで貸家建付地になり、相続税評価額は下がって8200万円になりました。
さて、銀行から1億円を借りてアパートを建築したことで、あなたの財産はどう変化したかと言いますと、相続税評価額8200万円の貸家建付地と、相続税評価額4900万円のアパート、そして金融資産2億円と借金が1億。
合計で相続税がかかる財産は、2億3100万円になりました。
ちなみになんですけどこの相続税評価額というのは、あくまでも相続する際の不動産の評価額ですので、実際に売却する際、土地や建物自体の価値が減少した訳ではない、ということですのでご安心ください。
話を戻しますと、 アパートを建築する前は、相続税がかかる財産は3億円でしたから、今回1億円を銀行から借りて、アパートを建築したことで課税される財産を6900万減らすことができたことになります。
その結果、相続税はどれだけ減ったのかと言いますと、ちょっと詳しい計算式は長くなりますので、今回は省きますけど、相続人が配偶者と子供一人だった場合、相続税の総額がアパートを建てる前は、6920万、アパートを建てた後は、4270万円ですので、将来の相続税を2650万円減らせたことになります。
ここまでの話を聞くと、相続税対策で不動産購入やアパート経営を行うことは、相続税を減らせるし、借金はあるけど家賃収入が見込めるし、メリットの方が大きいんじゃない？何で危険なの？って思われた方も多いかもしれません。
ですが、よくよく考えてみてください。
不動産業者の方から購入を勧められた土地や建物、アパート経営を進められた未活用の土地、所有の物件ってどこにありますか？
駅やバス停は近くにありますか？
病院や学校などの公共施設は近くにありますでしょうか？
生活用品を売っているお店は？
こういったものが近くにない場合、土地・建物を買ったが最後、売りたくてもまず買い手がつきませんし、アパートを建てても入居者は集まりません。
仮に立地条件の良い場所だったとしても、土地・建物なら売れる可能性はありますが、アパートの場合、鉄骨造りなら耐用年数は、27年から34年です。
アパートが新しいうちは、空き部屋が出てもすぐに新しい人が入るでしょう。
少々家賃が高くても、入居希望者はいるでしょう。
でもですね、年数が経てばどうでしょう。
古い部屋に住みたいという人は、なかなかいないんじゃないでしょうか。
家賃も安くしないといけませんよね。
古くなったところを修繕する必要もあります。
もし、アパートの建築費用を家賃収入で返済することにしていたら、もう最悪です。
こういった懸念がありますから、私は今まで、お客さんを紹介してください、という不動産業者さんにうちのお客さんを紹介したことは一回もありません。
ですが、お客さんの方から、不動産業者の方がこんな相続税対策のパンフレットを持って不動産の購入を勧めてきたんですけど、秋山先生ならどう思われますか、と、結構頻繁に相談に来られます。
そのパンフレットの内容を見てみますと、まず冊子そのものがよくできてるんです。
賃貸収入でゆとりのある生活は、将来の相続税の節税対策になる、もちろん売却すれば利益にもなる、なんて美味しい言葉が冊子一面に並んでいます。
それを見て私も思わず引き込まれそうになるんですけど、そこでお客さんに土地の場所は、どこですか？学校病院などの公共施設や生活用品を売っているようなお店は近くにありますか？
というようなことを聞いて、土地の場所を Google マップで見るんですけど、正直実行しましょうと言ったことは、今まで一度もありません。
今、土地の価格というのは、二極化傾向にあります。
駅の近くなら土地の価格は上がっていますが、駅から少しでも離れるとガクッとその価格が下がるんです。
そしてその価格差というのは、近年ますます大きくなってるんです。
もしあなたが、相続税対策にもなりますよ、なんて言われて不動産業者の方の言われるがままに、駅から離れた土地を買ったり、アパートを建てたりなんかしましたら、もうどうなるか想像がつきますよね。
相続税対策になると意気込んで行った結果、最終的に残ったものは、借金とどうにもならない不動産。
こんなことになるくらいでしたら、不動産購入やアパート経営を使った相続税対策なんてしない方がまだマシだ、というのです。
皆さんくれぐれも、こういった不動産を使った相続税対策の話があった場合には、業者さんから渡されたパンフレットの良い部分だけを見て判断しないでくださいね。
もしご自身で判断するのが難しい場合には、不動産や相続に詳しい専門家にご相談されることをお勧めします。
今日は、相続税の節税対策で不動産購入やアパートの契約をするのはお勧めしません、という話をしました。
このチャンネルでは、税務調査で調査官によく指摘されるポイントや、相続贈与についての節税策、税金で損をしないための情報などを、週に3回火曜木曜土曜日に投稿しておりますので、是非チャンネル登録をしていただければ幸いです。
以上です、ありがとうございました。
秋山清成
