【小規模宅地等の特例】自宅の土地を8割引きで相続出来るお得な制度!利用条件と知っておくべき注意点を解説 | 国税OB 税理士 秋山清成

【小規模宅地等の特例】自宅の土地を8割引きで相続出来るお得な制度!利用条件と知っておくべき注意点を解説

1955年1月15日生まれ、福岡県八女市出身。1973年3月、福岡県立福島高等学校卒業。同年4月、大阪国税局に採用される。1974年6月まで、税務大学校大阪研修所に入校。昭和49年7月から平成27年7月まで41年間、大阪国税局・各税務署および国税不服審判所において、主に資産課税の調査等の事務に従事する。この間、銀行・証券会社・医師会およびライオンズクラブなどにおいて多数の講演会講師を務める。2015年7月、明石税務署:副所長で退職。同年11月、秋山清成税理士事務所を開業。
【著書】
税務調査官の着眼力II 間違いだらけの相続税対策
厳しい税務調査がやってくる

皆さんこんにちは、相続専門税理士の秋山です。

今日は、小規模宅地等の特例のメリットと利用上の注意点、という話をします。

相続税の節税対策となる特例の中には、亡くなった方の財産にかかる税金を大きく減らすものがいくつかあります。

その中の一つが、亡くなった方の配偶者なら、最低でも1億6千万円の財産を非課税で相続できる、配偶者の税額軽減でして、この制度のメリットや利用上の注意点については、過去の動画「【配偶者の税額軽減】最低でも1億6000万円が非課税に!?特例のメリットと利用上の〝注意点〟を解説!」 で詳しく解説していますので、是非一度ご覧になってみてください。

そしてさらにもう一つ、相続税の税額を大きく減らすことができる特例があります。

それは何かというと、この動画のタイトルにもある、小規模宅地等の特例という制度です。

この制度は、亡くなった方が実際に住んでいた土地であれば、一定の要件を満たす相続人が相続した場合、その土地の330平米までを80%引きの価格で相続できる、というものなんです。

8割引になる

仮に、亡くなった方の土地の相続税評価額が2000万円なら、小規模宅地等の特例を使うことにより、その土地を何と80%引きの400万円という評価額で相続をすることが出来るんです。

ここで土地の相続税評価額って何、という方は前回の動画「【初心者向け】相続の際の不動産評価額を簡単に計算する方法!」 でわかりやすく解説をしておりますので、こちらのほうもこの動画の概要欄に貼っておきますね。

さてこの、小規模宅地等の特例を使えば、本来2000万円の評価の土地が、1600万円減額されて、400万円の評価額で相続できるわけですから、かなり大きいですよね。

それじゃあ絶対に使わなければ損だ、と思われた方も多いでしょう。

ですが、ちょっと待って下さい。

この特例は、亡くなった方の土地を相続する人なら誰でも使える、というものではなく、利用するためにはいくつかの条件があるんです。

ですので今回の動画では、相続においてとても大きな節税効果が見込める、小規模宅地等の特例の基礎編、ということで、最初に小規模宅地等の特例の概要と、このお得な特例が使える人の条件について詳しく説明した上で、最後に、特例を利用する際に気をつけておくべきポイントについてお話していきたいと思います。

是非この動画で、自分は小規模宅地等の特例を使えるのか、というところを判断してみてください。

小規模宅地等の特例の概要


では改めて、小規模宅地等の特例の概要についてですが、小規模宅地等の特例にはこの図に書いてあるように特定居住用・特定事業用・貸付事業用という三つの種類があるんですが、この動画を見ていただいてるほとんどの人に関係があるのは、このうちの特定居住用の小規模宅地等の特例でして、小規模宅地等の特例といえばこれのこと、という風に思っていただいて構いません。

ですので、今回の動画の中でも、この特定居住用の小規模宅地等の特例のことを、小規模宅地等の特例という風に呼んで解説していきますね。

冒頭でも言いましたが、この小規模宅地等の特例というのは、亡くなった方が実際に住んでいた土地であれば、一定の要件を満たす相続人が相続をした場合、その土地の330平米までを80%引きの価格で相続ができるという制度です。

8割引になる

仮に、亡くなった方の土地の面積が330平米以下で、相続税評価額が2000万円の場合でしたら、この小規模宅地等の特例を使うことにより、なんと400万円という評価額で土地を相続することが出来るんですね。

ではもし、土地の面積が400平米で、相続税評価額が3000万円の土地の場合でしたらどうなるでしょうか。

小規模宅地等の特例が使えるのは330平米までだから、400平米の土地には使えないんじゃないの、と思われる方もいらっしゃいますが、そうではありません。

この場合は、土地400平米のうち、330平米分は相続税評価額が80%引きとなり、残りの70平米分は特例が適用されないということになるんですね。

この場合の計算法なんですが、まず、相続税評価額3000万円を面積400平米で割りまして、更に330平米をかけて、次は80%をかけます。

すると1980万円になりますよね。

これが相続税評価額から引くことができる金額ですから、元の相続税評価額3,000万円から、1980万円を引きますと、この土地を特例を使って相続した場合の相続税評価額は、1020万円となります。

このように小規模宅地等の特例を使えば、土地の相続税評価額を大きく減らすことが可能なんですね。

そしてそれは同時に、相続税の大幅な節税にもつながります。

ややこしい計算は省きますが、このケースの場合でしたら、この家族が支払う全体の相続税額は、最低でも198万円、減らすことが出来るんですね。

ですから、皆さん何とかしてこの特例を使おうとされるんですが、この特例を使える相続人というのは、次のような一定の要件を満たしている必要があるんです。

特例が使える人の条件

ではこの一定の要件を満たす相続人とは、誰のことを指すのかと言いますと、それは具体的にはこの図の3人が該当します。

小規模宅地等の特例を使うことができる一人目の相続人は、①の亡くなった方の配偶者です。

配偶者が、亡くなった方が住んでいた土地を相続する場合、亡くなった方と同居をしているとか、別居をしているとかこういったことに関係なく、小規模宅地等の特例を利用することが出来ます。

では次に、小規模宅地等の特例を受けることができる相続人は誰かと言うと、それは②の亡くなった方と一緒に住んでいた同居親族です。

例えば、亡くなった方と一緒に住んでいた長男であるとか孫であるとかですね。

こういった方も土地を相続した後、相続した物件に10ヶ月以上住み続けるのであれば、小規模宅地等の特例を使うことが可能です。

その際、どれくらいの期間一緒に住んでいたらこの特例を使えるのかと言いますのは、明確な決まりはなく、本当にウソ偽りなく一緒に住んでいたのでしたら、同居期間がたとえ一週間であっても、特例の適用が認められます。

しかし中には、住民票を親と同じ住所に移していたら、一緒に住んでいなくても同居になる、相続後もその住所に住んでいることになる。

と、思われてる方がいらっしゃるんですが、名義預金に関する動画「【国税OBが語る】名義預金の調査手法と税務署から名義預金と疑われない為の5つのポイント!」で何度もお話している通り、税務署はそこに実態が伴っているのか、という部分を調査の際に何よりも重要視しているんですね。

そしてそのことは、この小規模宅地等の特例についても同じです。

税務署は本当に同居していたのか、本当に相続後10ヶ月以上住み続けているのか、というところを厳しくチェックをしています。

どのようにチェックをしているのかというと、一例ですが

・相続人の配偶者や子供はどこにいるのか
・郵便物の有無
・電気・ガス・水道の使用量の変化
・近所への聞き込み

こういったところを厳しく見ているんですね。

例えば土地を相続するのは、亡くなった方の同居の長男で、長男には妻と子供がいるとしましょう。

こういった場合に、妻と子供の住民票の住所が、亡くなった方や長男とは異なるところにあれば、単身赴任や家族仲が悪化していない限り、基本的には生計が同じ家族は一緒に住むのが当たり前ですから、どうして妻子と一緒に住んでいないのか、特例を使いたいがために長男だけ住民票を移動させたんじゃないのか、と税務調査官は怪しみます。

あるいは住民票の住所が同じだったとしても、そこからは通うのが難しい距離にある会社や学校に通っていたりしましたら不自然ですよね。

また長男宛の郵便物が、亡くなった方と同じ家に届いていたのか、というところもチェックします。

本当に同じ家に住んでいるのなら、なにかしら手紙や書類、ダイレクトメールなどが届いているはずです。

他にも調査官は、電力会社やガス会社、水道局などに照会文章を送って、長男が同居をする前、同居中、親が亡くなった後の電気・ガス・水道などの使用量の変化もチェックします。

住民票だけを親と同じ住所にして、同居しているように見せかけたのであれば、同居する前と同居中の使用量に大した変化はないはずです。

また、相続後10ヶ月以上住み続ける必要がありますから、親が亡くなるまでは本当に同居をしていたとしても、相続後、住民票を置いたまま別の場所に住んでいたとしたら、使用量は極端に少なくなっているはずです。

さらには、近所のお宅を訪ねて、長男さんは親御さんと一緒に住んでいましたか?と言ったことを聞いて回ります。

特例が適用できるのか、できないのかによって、国が取れる税収というのは大きく違ってきますから、調査官は亡くなった方と同居親族との居住の実態を徹底的に調べるんですね。

逆に、居住の実態がしっかりとあれば、土地を相続する相続人の住民票がどこにあろうと、小規模宅地等の特例の適用が認められます。

住民票だけを移動させて、同居をしていたように見せかけたとしても意味がないんですね。

では亡くなった方に、配偶者も同居している親族もいない場合、誰が小規模宅地等の特例を使うことができるのかと言うと、それは③の、亡くなった方と別居しており、3年以上自分の持ち家や配偶者が所有する家に住んでいない親族となります。

小規模宅地等の特例とは別に、家なき子特例と呼んだりもします。

ここからは、持ち家に住んでいない人のことを家なき子、と呼んで解説をしていくんですが、家なき子特例を適用できるかどうか、というところの要件も色々とありまして、まず 家なき子がどういう人かと言いますと、要は3年以上、アパートなどの賃貸や社宅、寮に住んでいる方を指します。

自分名義の家を持っていても、その家を誰かに貸していて、自分は3年以上賃貸に住んでいるという場合でしたら、その方も家なき子になります。

しかし自分名義の家は持っていないけど、夫や妻、親、祖父母名義の家に住んでいる、と言ったように、配偶者名義の家に住んでいる人や、三親等以内の親族名義の家に住んでいる人、親族が経営する法人が所有している家に住んでいる人などは、賃料を支払っていたとしても家なき子には当たりません。

また、②の家なき子以外の相続人に関する要件なんですが、これは先ほども言いましたように、亡くなった方の配偶者が存命なら家なき子でもこの特例は使えません。

また配偶者がいなくても、同居の親族がいれば家なき子は特例が使えません。

またこの時、同居の親族が相続放棄をしていたとしても、家なき子は特例が使えません。

亡くなった方が独り身で、一人暮らしの状態でないと家なき子は特例が使えないということなんですね。

また、③の家なき子が住んでいる賃貸についてですが、この賃貸はもともと自分の家で、それを売却し、買ってくれた人と賃貸契約を結んで、引き続き住み続けているような場合、この場合も家なき子特例は使えません。

そして④の土地を相続した後ですが、相続が発生した日から10ヶ月間はその土地を売却してはいけません。

このように家なき子特例についてはかなり厳しい要件があるんですね。

平成30年の税制改正以前はもう少し要件が緩かったんですが、特例が作られた趣旨に反した使い方をする人が多かったものですから、要件が厳しくなりました。

特例を利用する際に気を付けておくべきポイント

さて、では次はこの特例を利用する際に、気を付けるべきポイントについてお話しします。

注意すべきポイントの一つ目は、個人が老人ホームに入居していた場合です。

亡くなった方が老人ホームに長期間入居をしていた場合、亡くなった方がそれまで住んでいた自宅は、小規模宅地等の特例の対象になるのかどうか、というところが気になっている方は多いと思います。

この場合はですね、次の要件を満たしていれば、老人ホームに入居していてもこの方の宅地には、小規模宅地等の特例を使うことが出来るんです。

・亡くなった方が、要介護認定もしくは要支援認定を受けていたこと
・亡くなった方が入居していた老人ホームが、このような種類の老人ホームであること

・老人ホームに入る前まで住んでいた家を、賃貸にしていないこと
・老人ホームに入った後で生計が別の親族が住んだり、事業用に使っていないこと

こういった要件を満たしていれば、老人ホームに入居していても自宅の土地には小規模宅地等の特例を使うことが出来ます。

次に、この特例を利用する際に気をつけるべき二つ目のポイントは、親子が二世帯住宅に住んでいた場合です。

・二世帯住宅の場合建物の構造
・登記の状況
・生計は同じだったのか、別だったのか
・誰が土地を相続するのか

様々な条件によって、小規模宅地等の特例が使えるのか、使えないのか、というのが変わってくるので、全てのパターンを紹介していると動画が長くなってしまいますから、ざっくりとお話をさせてもらいますね。

まず二世帯住宅というのは、大きく二つの構造に分けられておりまして、建物内で行き来が出来る非分離型、そして建物内で行き来ができない完全分離型です。

基本的にはどちらの構造であっても、親が住んでいる部分と子供が住んでいる部分をそれぞれ分けて登記をしている場合、子供は親と同居しているとは言えません。

つまり、家が区分所有登記されている場合、土地を相続するのが亡くなった方の配偶者であれば、小規模宅地等の特例を使うことが出来ますが、二世帯住宅の片方に住んでいる子供は特例を使うことができません。

見方を変えますと、同居の家族がいない状態ですから、亡くなった方に配偶者もいない場合でしたら、家なき子は小規模宅地等の特例を使うことができる、ということですね。

ざっくりと説明させて頂くとこのような感じになるのですが、先ほども言いましたように

・建物の構造
・登記の状況
・生計は同じだったのか、別だったのか
・誰が土地を相続するのか

こういった様々な条件によって適用の可否は変わってきます。

将来二世帯住宅に住んでいる子供が親御さんの土地を相続するのであれば、家は親子で共有登記にしておかれた方がいいでしょうね。

次に、小規模宅地等の特例を利用する際に気をつけておくべきポイント三つ目は、生前に相続時精算課税制度を利用して土地を贈与していた場合です。

相続時精算課税制度について簡単に説明しますと、この制度を利用して親から贈与を受けていた場合、親から受けた贈与の合計が2500万円以下であれば贈与税がかからず、2,500万円を超える部分については一律で20%の贈与税がかかる、というものですが、この相続時精算課税制度を使って贈与を受けた分については、将来相続が発生した時に亡くなった方の財産として相続税の課税対象となるんですね。

さて、これが相続時精算課税制度についてのざっくりとした概要なんですが、ここまで聞いて

「この制度を使って親と同居している土地の贈与を、生前に受けていたとしても、その土地が将来、親が亡くなった際に相続税の対象になるんだったら、結局は土地を相続したのと同じようなものなんじゃない。だったら親が亡くなった時に、小規模宅地等の特例は使うことができるでしょ」

と思われるかもしれませんが、実はそうではないんですね。

小規模宅地等の特例が適用できるのは、亡くなった方が住んでいた土地を相続した場合か、遺言での遺贈を受けた場合です。

つまり生前に、相続時精算課税制度を使って土地の贈与を受けていた場合というのは、親が亡くなった時点において、土地は既に贈与を受けた子供のものになっていますよね。

なので子供は土地を相続したわけではありませんから、当然小規模宅地等の特例は使えないというわけなんです。

贈与当時の土地の価格を、親の財産に加算しても、親の財産の合計が相続税の基礎控除以下だった場合でしたら、相続税に何ら影響はなかったんですが、問題は贈与当時の土地の価格を加算した時に、親の財産が相続税の基礎控除を超える場合です。

この場合、相続税がかかるのに小規模宅地等の特例を使って税額を下げることができない、ということになってしまうんですね。

贈与の特例を使う場合は、その時支払う税金のことばかりにとらわれず、将来贈与者が亡くなって、相続が起こった時の事もよくよく考えてから利用を決めるようにしてください。

特例だからといって、むやみに使うと大損する場合がありますからね。

そして最後に、特例を利用する際に気をつけておくべきポイント四つ目は、小規模宅地等の特例を使う場合には、必ず相続税の申告をする必要があるということです。

以前投稿した他の動画でも解説していますが、税金の特例というのは使いたいと思うだけで自動的に適用されることはありません。

小規模宅地等の特例を使えば、相続税はゼロ円だから申告しなくてもいいや、ということではないんですね。

相続税の申告をしなくてもいいのは、亡くなった方の財産が、もともと相続税の基礎控除以下の場合だけです。

亡くなった方の財産は、相続税の基礎控除を超えるけれど、特例を使えば相続税が0円になる、という場合でしたら、亡くなった方の土地を誰が相続するのか、他の財産も含めて相続人全員で遺産分割協議をし、遺産分割協議書をまとめ、特例を使用する旨を書いた相続税の申告書と併せて、相続税の申告期限までに税務署に提出しなければいけません。

また個人の遺言書の内容に従うのであれば、個人が残された遺言書の写しと一緒に、特例を使用する旨を書いた相続税の申告書と併せて、相続税の申告期限までに税務署に提出しなければいけないんですね。

ここまでの動画の内容で、小規模宅地等の特例を適用するための要件を色々と挙げてきましたが、この特例を使用する旨を書いた相続税の申告をする、というのが最後の要件になりまして、この最後の要件までを全て満たした上で、初めて小規模宅地等の特例が適用されるんです。

小規模宅地等の特例の使用を考えておられる方は、くれぐれも相続税の申告を忘れないようにしてくださいね。

動画のまとめ

それでは今回の動画のまとめです。

小規模宅地等の特例を使えば、亡くなった方が実際に住んでいた土地であれば、一定の要件を満たす相続人が相続した場合、その土地の330平米までを80%引きの価格で相続出来ます。

8割引になる

一定の要件を満たす相続人とは誰なのか、と言いますと、具体的にはこの図の3人が該当します。

亡くなった方の配偶者以外の相続人が、小規模宅地等の特例を使い、亡くなった方が住んでいた土地を相続する場合には、色々と細かな要件があります。

その他にも、亡くなった方が老人ホームに入っていた場合や、二世帯住宅の場合、同居親族になるのかどうか、というところもそれぞれ要件があります。

相続時精算課税制度を使って、親が住んでいる土地の贈与を受けても、この特例は使えません。

ですので将来の相続において、相続税をできるだけ減らすためには、まずは前回の動画「【初心者向け】相続の際の不動産評価額を簡単に計算する方法! 」で紹介しました、土地の評価の方法を用いて、親や自分が住んでいる土地の相続税評価額を計算して頂き、その評価額が高いようでしたら、子供が独立や結婚をして家を出る際には、住宅取得資金の贈与を行い、持ち家を持たせるべきか、将来親の土地を相続する場合を見越して、賃貸暮らしを継続させる方がいいのか、というところや、

二世帯住宅を建てる場合、将来小規模宅地等の特例を使うためには、どんなことに気をつけた方がいいのか?

相続時精算課税制度を使って、土地を贈与してもいいのか?

こういったところは、よくよく考えてから行動に移されないと、将来相続が発生した際に、相続税の額を大きく左右することになりますから、くれぐれもお気を付けください。

相続専門チャンネルをご覧の皆様、今年も一年間当チャンネルを応援頂き、誠にありがとうございました。

今年が始まった際には、359人の方に登録していただいておりました当チャンネルも現時点では25000人以上の方に見ていただけるようになり、さらに日々の温かい応援のお言葉や当チャンネルへの建設的なご意見も、動画を投稿する上でのこれ以上ないモチベーションとなっております。

また、おかげさまで日本全国の沢山の優しい方々ともお知り合いになれました。

今年一年本当にありがとうございました。

さて今年の動画の投稿についてですが、2020年の投稿は今週までとさせて頂き、来週の投稿はお休みさせて頂きます。

次回の投稿は、年明け2021年1月2日、なぜ将来の相続税対策は1日でも早く始めておくべきなのか、という内容の動画を投稿予定ですので、コロナの影響で今年は実家に帰っておられない方もいらっしゃるとは思いますが、ご家族が揃われている時に将来の相続を一緒に考えて頂く材料として、是非ご覧になっていただければと思います。

今また世界中でコロナウイルスの感染が拡大しております。

皆様もくれぐれもご自愛くださいますようお願いいたします。

それでは次回の動画でお会いしましょう、最後までご視聴頂きありがとうございました。

秋山清成

この記事は下記の動画の内容を書き起こしています。よろしければ動画もご視聴ください。

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